挂价9万5！信达滨江壹品交付入市，南星桥成杭州房东“最敢喊价”板块？
PART 1
“9万5一平，带双税，有客户可约，月底交付。”
主做南星桥一带二手房的中介小孙，最近接到老业主电话，要把还没交付的信达滨江壹品“挂牌出售”。
143㎡，中高楼层，挂价9万5一平方。
算上不满两年需缴纳的增值税，单价妥妥上10万。
一路之隔的纯新盘仁恒滨江园，新房售价70800元/㎡，已触顶限价“天花板”。
与仁恒滨江园相邻的融创大家·侯潮府，二手房成交单价8万3（剔除车位），已贵得不可思议。
不曾想，月底才交付的壹品，二手房挂价再度刷新大众认知。
“连着接到两个房东的电话，都要卖这个价。”小孙说，这价格还算好的，同行告诉她，有的业主对外报10万/㎡，还是160多㎡的大户型。
“想过壹品二手房价不便宜，没想到叫价这么凶。”业内人士感慨。
为什么这么说？杭州二手房单价冲上9万+，也就这两年时间。主要集中以下三类房源中：
学军本部学区房，名校加持，成交量最大。像文二新村、下宁巷、求智巷等老小区，四五十平方的小户型，不少单价能卖到9万+，甚至更高。
只是，单价再贵，总价差不多也就500万上下。
西湖边的次新房，地段稀缺。像中大吴庄、吴山鸣翠苑，近几个月有成交。一百四五十平方，总价1500万上下。
武林壹号、阳光海岸、蓝色钱江等杭州经典豪宅。三四百平方的大户型，偶尔也会有一两套成交。
三类房源均有一定特殊性。
普通的150㎡以下改善户型，此前卖得最贵的要数侯潮府，二手房单价不乏8万+成交，然未能破9万。
挂价9万5一平的壹品，一旦成交，意味着杭州二手房价又将迈上新台阶。
PART 2
最初听到这一价格时，跟大多数人反应一样，觉得不可思议：太贵了！谁会买啊？
为此，我特地又跑了一趟南星桥。
站在钱江路的十字路口，阳光折射在壹品立面的大玻璃窗上，一个个的方格子，在蓝天下更显通透明净。
有别于滨江传统的建筑风格，壹品外立面用的是浅色石材+深色铝板，与周边已交付楼盘的Artdeco风格不同，极具辨识度。
园区内部的景观园林基本已完工，按合同约定，月底便能如期交付。
“手头有些客户，就在等壹品交付。”南星桥一带的中介告诉我。对于9万5一平的“天价”，他们倒是很坦。
壹品新房差不多就要卖7万/㎡，楼层好的还不止这个价。
“有个客户当时全款买的，成本差不多7万5/㎡，现在卖9万5/㎡，也就赚了不到2万/㎡。”
在中介看来，壹品几乎没短板。既无公租房，也无自持。距离地铁4号线甬江路站还近，步行约600米。
按照上城区的学区划分，壹品基本划进胜利小学+勇进中学。两个全是上城区名列前茅的学校。既有名校加持，又不必牺牲家长的居住品质。
主打的138㎡、143㎡，可做四房两厅两卫。区域内早年交付的二手房，130多㎡，甚至170多㎡，也就做三房。
“别说二胎了，就是一个小孩，三房也很紧凑。”
去年10月，品相还不错的侯潮府交付后，一度成为二手房市场上的宠儿。兔博士数据显示，交付至今不到一年，侯潮府先后卖了21套二手房，远高于望江府、钱江御府、钱塘印象等小区。
从交谈中了解到，板块内经纪人对9万5这一价格无反感，很大部分原因在于：他们亲历侯潮府二手房价的“疯狂”。
年初，侯潮府便宜点单价6万就能买到。经历一多个月的房源真空期后，二手房价蹭蹭往上涨。“半年时间里，至少涨了5000-8000元/㎡。”
现在挂牌在卖的，二手房单价普遍在8万3-8万6，贵一点要卖9万。
PART 3
还记得半个多月前，《层楼》统计的热门小区最高二手房价吗？
10月18日，侯潮府一套15楼的139㎡，网签总价1210万，剔除车位后，单价仍高达8万3。
前两天再去中介门店时，被告知这一价格已成过去时。
同样是139㎡，一套13楼的西边套，含车位1260万成交。哪怕剔除车位，成交单价还有8万7。
重点是，各家中介后台拉出来的数据，可售房源仅10余套。出售房源相比小区总房源量，占比不到2%。
118㎡三房居多，139㎡四房仅有3套挂牌。
不是低楼层的2、3楼，就是顶楼，挂牌单价8万6到8万7。其中一套二楼，满两年，房东挂牌单价接近9万1。
交付一年多，侯潮府一半业主已入住
作为杭州首席豪宅区，南星桥先后经历了三个开发阶段。
第一阶段，是滨绿打头阵的经典沿江豪宅。诸如滨江开发的金色海岸、阳光海岸，绿城开发的蓝色钱江、春江花月等，房龄约有10-15年。户型动辄两三百方。
第二阶段，是2015年前后交付的钱塘印象、望江府，以及那时尚在开发的金隅学府、钱江御府、侯潮府。
除钱塘印象整盘大户型，总价较高外。余下几盘按当时的市场行情，产品定位为改善，户型从89-170多㎡不等。
相对而言，侯潮府地段、产品定位更高（新房售价4万/㎡，最后一幢楼王大户型，单价卖到6万/㎡）；加上交付时的一波宣传，二手房量价均为板块领先。
第三阶段，是2016年新一轮行情兴起后，拿地开发的壹品、上品、滨江园等豪宅。新房售价高达7万/㎡，也是目前杭州新房限价的“天花板”（凤起潮鸣除外）。
而壹品是这批豪宅盘中，交付最早的一个，二手房价自然备受瞩目。
PART 4
壹品最小户型137㎡，假如单价9万5真能成交，总价最便宜也得1300万。
注意了，成交单价并不等于实际付出成本。像壹品这样即将交付的小区，不少房源都未满两年，需缴纳增值税（66万起）。
再加上契税、个税、中介费等，差不多1400万起步。
这个总价段，杭州可选择余地太多了。相邻的纯新盘仁恒滨江园，能买面积更大的170㎡；奥体的杭州壹号院，222㎡、225㎡五房完全足够，附带两个车位还有剩余。
热门的晓风印月、杭京源等楼盘，更是不在话下。
近年来，随着豪宅大量交付，南星桥成为全杭州房东最敢叫价的板块。
前有侯潮府单价8万7成交，后有壹品挂价9万5/㎡。很快，翡翠海岸也将交付，二手房价只怕也不会便宜。
“太贵了，8万多/㎡买进，都怕站岗啊。”侯潮府楼下的中介门店内，来自台州的李先生叹了口气。“侯潮府我都觉得贵了，壹品这个价格，吃不消吃不消。”
类似的声音，还有不少。
从成交量可以看出，不少购房者转向区域内其他的二手房小区。
像是钱江御府、金色海岸，同样价格能买面积跟大的户型。透明售房网数据显示，这两个小区11月先后网签了4套二手房，分别占今年总成交量的40%、25%。
9万5/㎡的壹品，毕竟只是挂牌价，最终会否有客户买单，仍是未知数。
房子还没交付，就有高价二手房挂牌出售，这一现象近一年多来，十分普遍。从刚需到改善，再到豪宅盘，无一跳脱。
但大多卖出高价的二手房价，两三年前新房均价不过四五万，贵一点也就6万左右。
单价从新房的4万到二手房6万，大众或许还能接受；但从7万到9万，甚至10万时，同样的路径，会否成功复制？
也难说！毕竟，眼下的二手房市场行情并不容乐观。
粉丝群里抱怨二手房卖不掉的声音，不绝于耳：房子挂了三个月了，一个看房的人都没；XX小区降到XXX万，还是卖不掉，透心凉啊；中介劝说别卖了，先租着吧……
不少房东自我安慰，就盼着年底的小阳春赶快来。
大趋势下，南星豪宅区，会成为特例吗？答案很快便能揭晓。
▍观点·问答·导购·土地·市场
C E N G L O U · C H I N A
- End -
▼
文∣江公子
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络